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Votre bien immobilier vous appartient-il toujours ? La question peut vous sembler absurde, mais elle ne l’est pas pour autant. Vous l’ignorez peut-être, mais votre actif foncier peut vous échapper brusquement au profit d’un inconnu…! La fameuse loi 39-08 relative aux droits réels, qui a fait couler beaucoup d’encre, stipule clairement dans son article 2, que même si votre bien est correctement immatriculé à la conservation foncière et que la transaction portant sur votre bien a été basée sur un dol ou un faux, vous le perdrez au profit d’un acquéreur de bonne foi, si jamais vous ne vous en rendez pas compte au bout de quatre ans, et ce, à partir de la date d’immatriculation du bien.
A quelle problématique répond cette loi ?
«En essayant de régler le problème de la spoliation, cet article 2 n’a fait que l’aggraver», déplore Younes Anibar, avocat au barreau de Casablanca. En clair, après la date d’acquisition, l’acheteur spolié reste tributaire de ce délai de quatre ans. Une fois les quatre ans écoulés, on admet la force probante des inscriptions, en dépit du faux qui aurait entaché le contrat de vente passé entre le spoliateur et l’acheteur de bonne foi.
Selon cet avocat, conditionner le recours sur une période de quatre ans ne règle pas le problème de la spoliation, encore moins la consultation périodique de la situation juridique de son bien.
Rappelons dans ce sens que l’ancien ministre de la justice Mustapha Ramid conseillait les citoyens de consulter au moins une fois tous les quatre ans la situation juridique de leurs actifs fonciers. «Aujourd’hui, nous ne devrions pas être dans une optique de protection d’une opération entachée d’un faux. Si le faux est détecté après quatre, dix ans ou plus, on doit faire annuler le premier contrat et ceux qui s’ensuivent, pour rétablir la situation juridique initiale», explique l’avocat.
Les contradictions de la justice compliquent la situation
«Jusqu’ici, nous avons eu droit à deux décisions de justice complètement contradictoires, en la matière», enchaîne Me. Anibar. Dans un premier temps, un arrêt de la Cour de cassation a instauré le principe de «ce qui est basé sur une nullité est forcément nul par la force des choses». Autrement dit, l’inscription sur un titre foncier s’annule si elle s’avère basée sur un faux. «C’est logique et c’est ce que revendiquent les associations contre la spoliation», explique-t-il.
En 2013, un second arrêt, en contradiction avec le premier, concédant sur la base de l’article 66 sur la loi d’immatriculation, une force probante aux inscriptions à la conservation foncière. Autrement dit, même si l’inscription est portée sur le livre foncier par un spoliateur, il devient juridiquement propriétaire. La personne spoliée n’aura d’autres choix que de se retourner vers l’auteur de l’opération pour demander des dommages et intérêts.
Que faire en cas de spoliation ?
La spoliation immobilière suppose la constitution d’une bande organisée. A commencer par l’informateur qui fournit des éléments sur le bien en question, abandonné et appartenant a une personne âgée habitant à l’étranger, par exemple. Ou encore, le fonctionnaire administratif qui falsifie certains documents (certaines légalisations sont effectuées pendant des jours fériés ou le week-end). «Le recours contre ces personnes malveillantes est d’ordre pénal, puisque relevant d’actes d’escroquerie, d’abus de confiance, etc. Plusieurs chefs d’accusation peuvent naître dans le cadre d’une enquête», explique Me Anibar.
Bien entendu, la durée d’une procédure peut s’éterniser, à commencer par l’épisode de l’enquête policière qui se fait en plusieurs étapes (écouter les protagonistes et les témoins, auditionner les gens de l’administration, etc.). Pour illustration, une affaire vieille d’une dizaine d’années vient d’être jugée. Le tribunal de Casablanca a prononcé des peines d’emprisonnement ferme à l’encontre d’un conservateur foncier, d’un notaire et d’un médecin.
L’issue d’une poursuite judiciaire de ce type dépend donc de plusieurs paramètres, à savoir la confrontation, l’instruction, les auditions, l’enquête de police, etc. «Une personne spoliée devra supporter, en plus du préjudice moral, des frais assez conséquents, et ce, pendant une durée indéterminée, pouvant aller de 10 à 30 ans, voire 60 ans dans certains cas!» s’indigne M.Anibar, avant d’enchaîner : «Parallèlement à l’action pénale, on peut engager un procès au civil, en inscrivant une prénotation sur titre (Cf encadré) et demander une expertise, une annulation ou une nullité du contrat initial»
La démarche à suivre pour se prémunir contre une éventuelle spoliation
Suite au discours de SM Mohammed VI en décembre 2016, une commission a été constituée au niveau du ministère de la justice, afin de concevoir un système préventif. Il existe, aujourd’hui, des mesures qui se révéleront efficaces dans un premier temps, permettant au propriétaire de veiller à ce que son bien ne soit pas la cible d’un spoliateur. Et surtout d’être informé en temps réel que, sans sa propre volonté, il est toujours propriétaire de ses biens. Hassan Slaoui, notaire à Casablanca, résume ces mesures :
y Il faut que chaque propriétaire récupère le duplicata de son titre foncier. Chacun est doté d’un numéro de titre foncier, c’est le dossier juridique de la propriété ouvert à la Conservation foncière de laquelle dépend le bien en question. Chaque titre foncier dispose d’un duplicata, une sorte de livre sur lequel on reporte toutes les inscriptions portées sur ce titre foncier et qui peut être délivré au propriétaire ou à une personne munie d’un pouvoir spécial à cet effet.
Ce duplicata est une pièce essentielle sans laquelle le conservateur n’est pas autorisé à inscrire une transaction. Le conservateur ne pourra donc enregistrer la vente du bien que sur présentation du duplicata qui a été retiré par le propriétaire. Une mention de ce retrait est reportée sur le titre foncier. Les propriétaires n’ont pas tous ce reflexe, par peur de perdre ce duplicata, surtout que la procédure de refaire un autre peut s’avérer longue. Alors qu’il suffit de le mettre dans un endroit sûr (coffre fort ou autre). Muni de ce duplicata, vous aurez la garantie que personne ne pourra spolier votre bien à votre insu.
y Il faut consulter le site de la conservation foncière. En consultant le site de la conservation foncière www.ancfcc.gov.ma, ou en téléchargeant l’application sur votre mobile, vous avez la possibilité de consulter votre titre foncier et être tenu informé en temps réel des opérations présentées devant le conservateur foncier. Vous pouvez également demander en ligne, via votre compte, un certificat de propriété.
Où en est-on avec cet article 2 aujourd’hui ?
Des discussions sont engagées entre les différents organes pour adapter cette loi à la réalité. «La loi n’est efficace que si elle répond à une réalité. Il faut combattre ce fléau de spoliation au niveau des lois mais surtout par l’exemplarité des sanctions pénales», atteste M.Anibar.
La prénotation qui est une mention portée sur le titre foncier pour la conservation provisoire d’un droit prétendu sur un immeuble immatriculé. Il existe trois types de prénotation avec des effets différents. Le premier s’effectue en vertu d’un titre valable pendant dix jours (réquisition d’inscription et acte à inscrire), alors que la deuxième procédure a lieu en vertu d’une ordonnance du tribunal de première instance et reste valable pendant six mois. Le troisième type est le préféré des arnaqueurs: il s’agit de la prénotation sur requête introductive en justice. Cette procédure reste effective pendant toute la durée de l’instance jusqu’à résolution du litige.
Les dossiers traités devant la justice seraient au nombre de 60. Un chiffre contesté par l’Association pour le droit et la justice au Maroc ( ADJM), qui évoque plus de 488 dossiers de spoliation immobilière soumis aux différentes juridictions du Royaume. Un chiffre rendu public, lors d’une conférence tenue par l’ADJM, jeudi 5 avril 2018 à Casablanca, où de nombreuses victimes étrangères et marocaines ont livré des témoignages pour raconter leurs histoires. Moussa Elkhal, juriste spécialiste de la spoliation immobilière, explique que les 488 dossiers dont dispose l’association sont bien ficelés et bien documentés.
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